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등록가이드
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합법 에어비앤비 기준 필수 6가지▼
한국에서 에어비앤비를 합법 운영하려면 외국인관광 도시민박업 등록(관광진흥법)이 필요해요.
1
주택 유형 — 단독·다가구·다세대·연립주택·아파트만 가능. 오피스텔·원룸·고시원은 등록 불가
2
연면적 230㎡ 미만 — 건물 연면적 기준 (건축물대장 확인)
3
방 2개 이상 — 호스트 실거주 방 + 게스트 객실 분리 필수
4
호스트 실거주 — 전입신고 후 실제 거주해야 해요
5
외국인 관광객 대상 — 내국인 숙박 제공 시 행정처분 대상
6
기타 — 위반건축물 불가, 임대주택 등록 주택 불가, 임차 시 임대인 동의 필요. 2025.10 지침 개정으로 노후건축물(30년) 제한은 안전성 확보 시 완화, 외국어 시험점수 기준 폐지
구별 추가 기준 25개구 조사▼
서울 25개 구 전체 조사. 구청마다 자체 기준이 달라요. 특히 반지하는 명시적 불가인 구가 있고 나머지도 원칙적으로 어려워요. 구 이름을 누르면 상세 기준이 펼쳐져요. (2026.7 조사 기준)
하연쌤 노트 특강+창업반 요약▼
임장 체크리스트
방 크기: 퀸 침대(1500×2000) 2~3개 들어가는지 실측
반지하: 화장실 천장 1.9m 이상 + 냄새·습기 체크 (외국인 평균 신장 고려)
캣리어 동선: 계단 폭·개수, 난간 안전 — 캐리어 못 끌면 패스 (후암동 사례)
공부-현황 일치: 옥탑 증축·내부 쪼개기 있으면 허가 불가
계약 꿀팁
특약 필수: "외도민 허가 불발 시 계약 무효" + 인접세대 동의 불발 특약
렌트프리 최소 2주 (인테리어 떠안으면 3개월 사례도)
에어비앤비 허가 매물은 일반 월세 +30~60만 프리미엄이 관행 — 일반 시세 먼저 파악하고 협상
⏰공실 오래된 매물 = 협상찬스: "월세 30 더 드릴 테니 설득해달라" + 사업계획서·명함으로 신뢰 어필
임대인에게 숙소 링크·매출 공개 금지 — 재계약 거부·직접운영 리스크
매물 소싱 꿀팁
서울 열린데이터광장 "외국인도시민박업 인허가" 조회 → 같은 주소에 여러 호실 허가 = 주인·이웃 동의 쉬운 건물 → 그 주소 인근 부동산에 선점 요청 열린데이터광장 ↗
부동산은 전화 말고 직접 방문 + 음료수 + 여러 번 얼굴도장 · 빌라 밀집지역 부동산으로
좋은 매물은 입금순 — 후암·청파같은 인기지는 결정 즉시
구청 실사 인터뷰 모범답안
"어느 방에 거주하세요?" → 반드시 "이 방에 거주합니다" (스킨·로션·칫솔 비치)
"외국인 소통은?" → "파파고 + 영문 사용설명서 비치"
"민원 대응은?" → "22시 매너타임 안내문 + 신속 해소"
사업계획서에 조식서비스(토스트·과일·커피 수준) 기재 필수
운영·확장
12월 성수기 매출 1.5배(미리 인상) · 주말 +30~40%(실측) · 비수기 1·2·8월 (강남·송파는 방학 학원수요로 예외)
바퀴벌레 1마리 = 환불+후기낙인 — 오픈 시 방역 1회, 지하는 월 1회(동네업체 월 4만)
정책자금(융자 시설자금): 오픈 1개월 이력이면 신청 가능, 보증금 수준 한도, 평생 1회 → 2호점 확장용
권리금 엑시트 전략: 외도민 매물 희소성으로 권리금 시장 형성 (상도동 4개월 운영 → +1,500만 사례)
특례(위홈·미스터멘션) 매물 양수 주의: 영업은 2027.12.31까지만 — 권리금 주고 사면 손해
초기비용 계산기 객실 수별 추정▼
운영할 객실 수
1
개별난방 (CO 경보기 필요)
행정사 등록 대행
30년+ 건물 안전점검 (건축사)
건축물현황도 미등록 (도면 등재)
예상 초기비용
* 시중가 기준 추정치예요. 지자체 수수료·행정사 비용은 지역/사무소별로 달라요. 인테리어·가구 비용은 미포함.
등록 서류 체크리스트 9종 · 진행도 저장▼
처리기간 약 14일 · 관할 구청 관광 담당부서 방문 접수
미등록 영업 시 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금(관광진흥법 제82조)
관심매물
내 데이터 백업
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